中古住宅の購入する際の住宅ローンに関する７つの注意点を説明します。対象読者は、購入を考え始めた方を対象に説明していますが、すでに物件を探している方が読んでも得られる気づきが多いと思います。
注意点だけでなく、具体的にどうしたらいいかというポイントにも触れているからです。
中古住宅で住宅ローンは使えるか？
一昔前の新築一辺倒な時代から、徐々に中古住宅も購入対象として検討する方も増えてきています。立地も良く、価格も新築に比べて安い中古住宅の魅力が改めて見直されているのだと思います。これを読んでいるあなたも、そんな中古住宅を検討されていることでしょう。
家を買うのであれば、住宅ローンで購入する方が大半になると思います。しかし中古住宅では新築と違い、住宅ローンを使う時に気を付けなければいけないポイントを知っておく必要があります。
なぜなら、知らずに住宅ローンを組んでしまって何百万と損をすることもあるからです。ここからは中古住宅と住宅ローンの基本的な知識と注意点についてそれぞれ説明します。
中古住宅と住宅ローン、7つのポイントと注意点
１．中古住宅で住宅ローンは使えるか？
新築と違い、中古住宅は築年数が経っているので、銀行の評価が気になるところです。これは銀行によって変わってきます。築年数を一定の年数から引くというところもあれば、最長35年借りられる銀行もあります。
しかし、旧耐震の物件については多少評価が厳しくなる傾向があるので注意が必要です。
２．フラット３５は使えるか？
フラット３５の適合証明書を取得できる物件であれば、中古住宅でもフラット３５は使えます。この適合証明書が発行される条件として、新耐震基準の物件であることが条件です。旧耐震の物件では個別に判断していく必要があります。
しかし、新耐震基準に準ずる建物であると認められれば適合証明書が発行され、フラット３５を利用することが出来ます。ちなみにこの適合証明書は発行に手数料がかかる場合があります。
３．金利は高くなるのか？
中古住宅であっても、新築であっても金利は基本的に変わりません。むしろ最近ではフラット３５で、新築のみに適用されていた長期優良住宅に対する金利割引が中古住宅でも利用できるようになりました。
リノベーションなどを考えているのであれば、検討してみるのもいいかもしれません。
４．リフォームローンは借りられるか？
一昔前であれば、中古住宅を購入しリフォームをするときは、それぞれ住宅ローンとリフォームローンを別々に借りなければいけませんでした。
リフォームローンは一般的に住宅ローンと比べ、金利も高く年数も短いため、月々の支払いが多額になりがちでした。しかし、最近ではリフォーム費用も住宅ローンの中に組み込めるようになっています。
これによりリノベーションが普及したとも言われています。ただし、銀行とのやり取りの中で比較的早い段階で見積もりが必要になるなど、段取りが複雑になります。
５．住宅ローン控除は利用できるか？
中古住宅であっても住宅ローン控除は利用できます。住宅ローン控除には新築中古のどちらにでも共通する条件と、中古住宅独自の条件があります。
それは中古住宅の建築年が、木造建築物であれば築20年以内、その他マンションなどの構造であれば25年以内であることです。いくら建築基準法改正以降の新耐震基準の建物だからと言って無条件に対象になるわけではありません。
しかもここで気を付けておかなければいけないのは、後から分かったところでどうしようもないということです。引渡しが終わった後に気軽いてもどうにもなりません。
建築年の要件が満たさないのであれば、条件を満たす必要があります。それは次のパートでご説明します。
ちなみに旧耐震の物件でも、新耐震基準に適合していると認められれば、上記の条件に当てはまらない物件であっても住宅ローン控除が利用できます。
６．検査済証は必要か？
先述の建築年要件に当てはまらない物件で住宅ローン控除を受けるためには、新耐震基準に適合していると認められることが必要です。その証明として以下の３つの方法があります。
①住宅瑕疵保険に加入していること
②耐震基準適合証明書があること
③耐震診断を受け、必要であれば耐震改修工事を行うこと
この中で①と②に関しては検査済証が必要になります。例外はありません。③については、一戸建てであれば比較的耐震診断や耐震改修は行いやすいですし、自治体によっては助成金・補助金を出しているところもあります。
しかしマンションの場合、管理組合を動かして多額の費用がかかる耐震診断・耐震改修をしてもらうことは非常に困難です。ですから、検査済証の有無は住宅ローン控除の利用条件に当てはまらない物件であれば非常に重要な書類になります。
７．リフォームにも住宅ローン控除が利用できる？
仮に家は住宅ローン控除の対象にならなかったとしても、リフォームローンを利用していたり、住宅ローンと合わせてリフォーム費用を借り入れている場合は、住宅ローン控除の対象になる可能性があります。
ただし、こちらにも借入内容の条件と工事内容の条件もあるので、注意が必要です。
まとめ
以上、中古住宅と住宅ローンの関係と注意点を重要な7点に絞って説明しました。全体像が分かりやすいように、あえて簡易な説明にしてありますが、本来であれば1つのパートだけでも記事に出来るくらいです。
注意をすることが非常に多岐にわたり、複雑なことが分かっていただけたと思います。なかなかすべてを把握するのは難しいので、プロである不動産仲介業者にお任せすればいいと思うかもしれません。
ここで注意していただきたいのは、プロだからといってすべての不動産仲介業者がこの内容を理解しているとは限らないということです。
特に検査済証の有無は、住宅ローン控除だけでなく、住宅取得時の贈与税の減税にも関わってくる重要な部分です。しかし、実際の業務の中でも必要性を理解していない担当者は残念ながらたくさんいます。中にはあなたが知っているような大手と言われる仲介業者にもいます。
もしあなたが住宅ローン控除を使えるものと思っていて、また贈与税の減税を受けられると思っていて、実際は受けられなかったということがあったらどうしますか？損する金額はケースにもよりますが何百万単位に及びます。
だからといって、仲介業者に責任を追及したところで、物件の取引そのものに問題がなければ、責任を追及することは難しいのが現実です。実際にこの種のトラブルはかなりの数で発生しています。
ここで私が声を大にして申し上げたいのは、担当者選びは慎重に行いましょうということです。特に中古住宅の購入も視野に入れる場合は、住宅ローンだけでなく、多くの知識や経験が必要になります。
適切なパートナーを選んでいれば、こういったリスクはかなりの確率で回避できるようになります。不動産先進国と言われるアメリカで、物件探しと同じくらい、仲介業者選びが重要と言われている所以です。
あなたも、豊富な知識と経験で頼りになるパートナーを是非とも見付けるようにしてください。
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