名古屋でマンションや戸建てを購入する場合、ほとんどの方で必要となってくるのが住宅ローンです。しかし、住宅ローンと一口に言っても様々な種類があって、どれを選んで良いのかわからないという方も多いでしょう。
銀行選びのポイントは、ずばり金融機関ごとの特徴を知り、ご自身にぴったりの銀行を選ぶことです。
そこで今回は名古屋で住宅ローンを組む時に知っておきたいポイントと、名古屋で検討対象になってくるおススメの金融機関ごとの特徴についてご紹介していきます。ぜひこちらを参考に住宅ローン選びから、住宅ローンを実際に組む時も活用してみましょう。また各金融機関の特徴も随時更新していきますので、いざ利用する際はぜひ参照してください。
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住宅ローンを決める時に重視するべきポイント
住宅ローンを決める時に重視するべきポイントから、まずはご紹介していきます。
1.借入条件を満たせるか
一つ目に挙げられるポイントは、借り入れ条件をクリアできるかどうかという点です。
金融機関ごとに審査に特徴もあり、借り入れ条件もそれぞれの商品によって異なります。金融機関ごとで上げられる違いは以下のようなものがあります。
- 職業や雇用形態（自営業と会社員、非正規雇用など）
- 就業年数
- 物件の担保評価
- 借入可能額
- 健康状態
金融機関ごとに審査に特色があり、それらを把握したうえで銀行を選んでいかないと、申し込んではみたものの、ただ落ちてしまうだけになってしまいかねません。
住宅ローンでも一度審査に落ちてしまうとその情報は、自分の個人信用情報という情報機関に記録が残ってしまいます。当然、次に借り入れを希望する金融機関もその情報を見るため、何件も申込をしていると、何かネガティブな要因があるのではないかと勘ぐられてしまうようになります。ですから、まずはなるべく落ちないように、自分の状況や選ぶ物件に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。
２．実質金利がどうか？
二つ目に挙げられるポイントは、金利だけでなく、手数料や保証料などの諸費用を含めた実質金利が安いかどうかです。住宅ローンの総返済額は元金+利息になるのでもちろん金利は非常に重要なポイントになってきます。金利だけを重視して選ぶのではなく、諸費用も含めたトータルの実質金利が安いかどうかという視点も持つようにしましょう。
実質金利についての詳細や計算ができるサイトの情報は、関連記事「住宅ローンの選び方 あなたにあった正解は？」も合わせてご参照ください。
また、早く住宅ローンを返済しようと繰り上げ返済を検討する方もいらっしゃいます。しかし、金融機関によっては繰り上げ返済時に手数料がかかるところもあります。できるだけ負担を減らすためには繰り上げ返済時に手数料がかからないところを選ぶと良いでしょう。
３．事前審査にかかる時間
三つ目に挙げられるポイントは、融資の審査にかかる日数が短い、もしくは手続きが簡単に済ませられるかどうかという点です。人気物件の場合、購入申込だけでなく、事前審査が通っているかどうかも重要な交渉要因になってきます。
売主・元付業者（売主側の不動産業者のこと）によっては事前審査が通っている順で商談を受けるけるところもあるので、審査にかかる時間が短ければ短い程、契約の際に有利に働きやすくなります。
手続きが簡単に済む場合も同様に時間を短縮することができるので、なるべく申請期間が短かったり、手続きが簡単に済ませられたりできるところを選ぶようにしましょう。
４．金利の種類
四つ目のポイントは金利の種類です。変動金利や固定金利のことですが、昨今の低金利により、フラット35のような長期間固定金利のような商品も魅力的に映ります。ただし銀行によっては、フラット35のような長期間固定金利を扱っていないところもあります。
また多く選ばれている「○年固定」と標記されている固定金利選択型と呼ばれる商品ですが、一般的に固定期間が過ぎると優遇金利が無くなり金利が高くなります。この時の金利の上昇率は金融機関によって変わりますし、複数の種類を準備している金融機関もあります。
金利の選択は、借入期間が長期にわたる場合は、ライフプランへの影響も大きくなりますので、事前の確認を怠らないようにしましょう。
金利の選び方については、関連記事「住宅ローンの変動金利で気を付けること」も合わせてご参照ください。
５．団体信用生命保険の保障内容
住宅ローンには、銀行が保険契約者となり、お金を借りる債務者を被保険者とする団体信用生命保険に加入を貸し出しの条件としているところが多いです。
この団体信用生命保険に加入することで、もしお金を借りている方に万が一のことがあった場合、保険から住宅ローンの残りが一括で精算される仕組みなっています。
銀行からしてみたら、確実に住宅ローンを回収することが出来ますし、借りていた側にとっても住居費がかからなくなる、大きな意義のある制度です。実際にご家族をお持ちの方の中には、この制度に魅力を感じて住宅の購入を検討する人も少なくはありません。
また住宅ローンを借りる人を団体としてみなすので保険料も同等の保険に加入するよりも安価で加入出来るメリットもあります。
そんな団体信用生命保険ですが、保障内容は各金融機関で特色があります。死亡はもちろん、高度障害や三大疾病、最近では8大疾病や就業不能、介護状態などバラエティに富んだ内容の保証も増えてきており、支払い要件が緩和されているものもあります。金利もそこまで変わらないのであれば保障内容で選ぶ、という方も実際にはいらっしゃいます。
ただし、健康状態に不安がある方は、「緩和型」といって少し金利が高くなるものの、加入しやすいタイプのものや、そもそも団体信用生命保険の加入が必須になっていない金融機関を探す必要があります。
住宅ローンのシミュレーションで分かることは？
上記のポイントをしっかりチェックした上で住宅ローン選びをしつつ、今度は実際に自分がどれくらいの借り入れが出来るのか、シミュレーションを行ってみましょう。シミュレーションを実施することで分かることはいくつもあります。しかも、ネット上で情報入力するだけで簡単に行えるので、ぜひ試してみましょう。
返済額が分かる
毎月の返済額やボーナスで返済する時の返済額を試算することができます。毎月の返済額が分かることで、無理のない返済にすることができるのか、そしてボーナス時に繰り上げ返済するとどのような返済プランに変化していくのかをチェックすることができます。2つの結果から返済のバランスが見られるのでぜひ両方チェックしてみましょう。
さらに、総返済額が分かることで将来いつまで返済することになるのかという長期的な返済プランを検討することができます。この場合、変動金利や全期間固定金利など、金利タイプによって総返済額は変わってくるので、それぞれの金利タイプによる総返済額も算出しておくと良いです。
借入可能額が分かる
またシミュレーションをすることで分かることの中に、自分がいくら借りられるのか、というものがあります。実際借入額は年収や借入期間、金利やその他の借り入れの状況によって決まってきます。
この中で金利について、フラット35以外は実勢金利ではなく査定金利という、少し実勢金利よりも高い金利で計算されることがほとんどです。この場合の査定金利は10年固定の店頭金利を基準にするといいと言われています。
どうやってシミュレーションしたらいい？
実際にローンのシミュレーションができるサイトをいくつかご紹介します。
・フラット35
https://www.flat35.com/simulation/sim1.html
私も比較的利用する便利なサイトです。借入金額による返済額や、年収やその他借り入れの状況からいくらまで借りるかをシミュレーションすることが出来ます。
・返済プラン比較シミュレーション
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
住宅支援機構が運営するサイトです。諸経費なども含めた実質金利が分かります。また3つまでの住宅ローンを同時にシミュレーションして比較することが出来るという優れものです。
住宅ローンの固定期間終了後の借り換えのポイント
ここからは借換のポイントについての説明です。飛ばしたい方は次の項目まで飛ばして下さい。
住宅ローンの金利タイプにはいくつかあり、その中の一つに固定期間選択型があります。指定した期間内は金利が固定され、その期間が過ぎると自動的に変動金利に移行するか、もしくは再び固定金利の期間を設定するタイプです。
金利が上昇しても利息が増える影響を受けずに済むメリットがありますが、金利が下がった場合は損をするデメリットも抱えています。
固定期間が終了した時に金利が低くければ、変動金利への移行や固定金利の継続でも大きなメリットとなるでしょう。しかし、金利が上昇する可能性を考えて借り換えを検討される人も多いです。
借り換えでは低金利だけを重視すると逆に損をする可能性があります。ここでは住宅ローンを借り換える時のポイントをご紹介していきます。
借り換えのポイントは全部で3つ
1.金利タイプと将来の金利引き下げ幅をチェック
借り換えの際は金利タイプからチェックしましょう。金利を割引した時に適用される適用金利は変動金利が低めに設定されており、固定期間の場合は期間が長いほど高めの設定です。返済中の金利タイプも把握しつつ、借り換え候補先の金利タイプを比較することが大切です。
変動金利は半年に1回の金利見直しで金利が上がれば、返済総額が増えるデメリットがあります。目先の金利だけではなく、変動した場合のリスクにも配慮して金利タイプを変えるか、固定のまま借り換えるか決めましょう。
金利タイプの確認と同時に将来の金利引き下げ幅にも注目してください。当初金利が低くても、将来の引き下げ幅が小さいと総返済額が増える可能性があります。
2.諸経費のチェック
借り換えでは新規借り入れと同じく保証料や手数料、抵当権の設定費用などの諸経費が発生します。名古屋にある銀行や住宅ローンによって保証料や手数料が異なり、初期費用が総返済額の負担につながる可能性があります。
借り換えでは以前の抵当権を抹消し、新たな借り換え先で抵当権を設定する必要があります。費用は借入額によってことなり、さらに登記費用や印紙税も必要なのでシミュレーションをする必要があります。
3.複数の借り入れと返済期間の設定
住宅ローンを利用している人の中にはペアローンやフラット35と銀行ローンを組み合わせていることがあります。1つの住宅に対して2本以上の住宅ローンを利用している場合、借り換えでは残高を1つにする必要があるのです。ペアローンの場合は夫婦で審査に通過しなければならないので注意しましょう。
また、借り換えで返済の負担が減ると早期完済を目指して返済期間を短くされる方もいらっしゃいます。返済期間が短いほど総返済額的には有利ですが、将来の支出状況に影響がでる可能性があると安易に返済期間を短くすることは望ましくありません。
金利上昇のリスクもあるので、ライフスタイルなどに適した返済期間を設定しましょう。
フラット35に借り換えできる？
民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携をして提供されている「フラット35」には様々なメリットがあります。そこで、今現在契約している住宅ローンからフラット35に借り換えが可能であるのか解説していくので参考にしてみてください。
フラット35の買取型に関しては以前までは新規取得にしか対応していなかったのですが、2009年6月以降借り換えにも対応するようになり、他の金融機関へ住宅ローンを借り換えするように、フラット35に関しても借り換えは可能です。
そのため、名古屋在住の方も住宅ローンの返済に問題が生じた場合には、フラット35に借り換えを行うことを検討することができます。
フラット35に借り換えを行うメリット
フラット35に借り換えを行うことで様々なメリットがあります。
金利上昇のリスクをなくせる
フラット35は、全期間固定金利となっています。変動金利の場合、現在の低金利となっているので返済も問題なく行うことができるのですが、景気が上昇することで高金利になってしまう可能性もあります。
今後の景気の見通しは予測できないので、現在の金利によって住宅ローンを決める人が多いのですが、変動金利にしたことで将来高い金利の元で返済をしていかなければいけない可能性も十分に考えられ、返済ができなくなり家を手放すなどトラブルが発生することも考えられます。
ですが、フラット35であれば全期間固定金利となっているので景気の上昇に関係なく返済でき、将来の計画も立てやすいです。
返済期間を延ばせる
フラット35に借り換えることで返済期間を延ばすことが可能です。返済総額が上がる可能性もありますが、毎月の返済額を減らすことができるので生活に余裕を持たせることができるでしょう。ただしこの場合も安易の期間を伸ばすのではなく、事前に入念なライフプランニングが必要であることに注意しましょう。
フラット35への借り換えの条件
フラット35へ借り換えするには条件をクリアする必要があります。
・申し込み時の年齢が満70歳未満であること
・現在の住宅ローンの名義と同一人物であること(債務者の追加は可能)
・借り換えの申し込みまでの1年間返済に遅れがないこと
・現在契約している住宅ローンからフラット35の借り換えの申し込み日まで1年以上経過していること
・現在借り入れを行っている住宅ローンが8000万円以下で建築費または購入価格が100％以内であること
などが挙げられます。フラット35に借り換えを行うことで、特に現在変動金利で住宅ローンを組んでいる人はその恩恵を受けやすいでしょう。
【2019年10月13日追記】
ここ最近、米中の貿易摩擦を発端に長期金利が下がっています。そしてこの長期金利に連動するフラット35の金利が下がっており、借り換えをする方が増えています。
名古屋のおすすめ住宅ローンは地方銀行？ネット銀行？
名古屋市でおすすめの住宅ローンは地元に根付いた地方銀行が良いのか、それともどこでも手軽に申し込めるネット銀行が良いのでしょうか？また店舗網が広い大手都市銀行が良いのでしょうか？
ここでは、当社でもよく利用する都市銀行、地方銀行とネット銀行の住宅ローンプランの内容などを比較してみました。名古屋市で住宅ローンをお悩みの方は参考にしてください。
※内容は随時更新していきますが、詳細については各銀行へお問い合わせをしてください。また筆者による見解も含まれており、客観的な事実をお約束するものではありません。
名古屋市のおススメ地方銀行の住宅ローン
名古屋銀行
地元では「めいぎん」の名前で親しまれている名古屋銀行は、多くの住宅ローンプランがあります。
保証会社に支払う保証料がかからない「スーパー住宅ローン」や、住宅の新築だけでなくリフォームや借換えなどにも利用できる「住宅ローン」、名古屋銀行の住宅ローンとフラット35を合わせた「あわせて安心プラン」など借り方自由なローンで合ったものが見つかりやすいでしょう。
中京銀行
発行済み株式の約4割を三菱東京UFJ銀行が持ち、さらに筆頭株主でもあるため他県にも支店を持っている中京銀行は、住宅ローンにさらに保障特約を付けることができるプランが豊富です。
保証人不要で借り換えにも利用できる一般的な「住宅ローン」に加え、もしものときに備えられるがん保証をプラスした「がん保証特約付住宅ローン」、死亡や高度障害だけでなく病気に対しても安心の保障がある「8疾病＋奥さまのがん特約付住宅ローン」などがあります。
またここの銀行の特色として、他の金融機関ではあまり取り扱わない連棟物件の取り扱いがあるという話も聞きます。該当する方は是非相談してみてください。
大垣共立銀行
岐阜県に本社を構える銀行ですが、名古屋市内にも多くの支店網を持っています。金利も他の金融機関と比べて安く、当社でも多く利用しています。給与の支払い口座に設定することで金利や安くできます。長期間固定金利の取り扱いもあります。
団信もプラス１％で、がん団信に加入することもでき、保障面でもメリットがある銀行です。
住宅ローンと合わせてリフォーム費用も借り入れることが出来ます。支払いのタイミングはリフォーム工事完了時に一括となります。
審査の特徴ですが、床面積の狭い（60㎡以下）の物件は審査が比較的厳しくなります。旧耐震の物件についても取り扱いも出来、長期間の借入も可能ですが、多少審査は厳しくなる気がします。
東海ろうきん
労働組合の組合員であれば、金利や手数料の割引が受けられます。また借りる方の属性によって物件の要件が他の金融機関に比べて通りやすくなることもあります。
また東海ろうきんのメリットとして、保証料がかからないこと、デュエット型の団信（連帯債務で借りたときに、一方の債務者に万が一のことがあったときに、もう一方の債務者の残債額に対しても保険が適用される商品）も用意されています。
デメリットとしては長期間固定金利がないこと、やや他の金融機関に比べて金利が高いことがあげられますが、実質金利で考えれば、状況によっては有利になりこともあります。
都市銀行のおススメ住宅ローンは？
三菱UFJ銀行
メガバンクの一角であり、最大手です。UFJ銀行の前身であった東海銀行など、名古屋の方にとっても比較的なじみのある銀行でもあります。
海外に支店をもつメガバンクだからこそ出来る、永住権をお持ちでない方の取り組みも出来ます。また旧耐震の物件でも属性にもよりますが、長期間の借り入れが出来ます。※2018年8月ころより旧耐震物件の取り扱いが出来なくなりました。
また諸費用まで借りることも出来ます。長期間固定金利の取り扱いもあります。その他、住宅ローンと合わせてリフォーム費用も借り入れることが出来ます。支払いのタイミングはリフォーム工事完了時に一括となります。
そして団体信用生命保険の保障内容が充実しているのが特徴です。がんと診断されたり、心筋梗塞・脳卒中の治療を目的として入院した場合に団体信用生命保険が適用になるなど、支払い要件が一般的なタイプと比べてかなり緩和されているタイプもあります。当社の顧客でも、団体信用生命保険の保障内容に魅力を感じ、選んでいただく方もいらっしゃいます。
審査はその分多少厳しくなります。特にキャッシングなどの借り入れがある方は、これまでの傾向を見ていると厳しいかもしれません。
みずほ銀行
同じくメガバンクの一角です。三菱UFJ銀行と同じように、旧耐震の物件でも属性にもよりますが、長期間の借り入れが出来ます。また諸費用まで借りることも出来ます。長期間固定金利の取り扱いもあります。住宅ローンと合わせてリフォーム費用も借り入れることも出来ます。
個人的にはセカンドハウスローンを検討するのであれば、選択肢に含めたい金融機関です。またみずほ銀行は不動産業者による取次が出来ないため、ご自身でお申込みいただく必要があります。
ネット銀行のおススメ住宅ローンは？
金利の安いネット銀行、ノンバンク系の銀行ですが、保証会社がないことが多く、審査自体が一般的な金融機関に比べて厳しいと感じています。特に自己資金があまり出せない方については厳しいように感じます。
住信SBIネット銀行
三井住友信託銀行の銀行代理業者としてネット専用の住宅ローンを取り扱っている住信SBIネット銀行は、ネット専用の住宅ローンプランの取り扱いをしています。変動金利はとにかく安いです。
「ネット専用住宅ローン」は、すべての病気やけがを保障できる全疾病保障を団体信用生命保険料や全疾病保障の保険料がかかることなく、加入することができます。また女性限定ですが、がん診断給付金保障の保険料をかけることなく加入できるなど、特典の多い住宅ローンになります。
やり取りが基本、すべて郵送になるので審査や融資実行までに時間や手間がかかります。
イオン銀行
イオングループが運営しているイオン銀行は、イオングループ内にローンの支店を設けているので、利用しやすい住宅ローンです。
新規借入れも借換えも変動型と当初固定金利の2つから選ぶことができ、「ガン保障特約付住宅ローン」や「8疾病保障付住宅ローン」はもちろんですが、保証料や繰り上げ返済手数料も無料で長期的なローンが組みやすくなっています。
また日々買い物がイオン中心の方、購入予定物件の近くにイオンがあるという方はは、毎日割引（５％）になる特典もあるので、選択肢の一つにしていただければと思います。
またイオン銀行では、旧耐震の物件の取り扱いは出来ません。また固定期間も10年が最長です。あと借入金額が多くなると、必要自己資金が高くなるような印象があります。
その他の住宅ローンは？
フラット35
住宅支援機構が運営する住宅ローンです。機構が直接受付をするわけではなく、全国の金融機関が窓口となっています。
ほとんどの銀行や信用金庫でも取り扱っておりますが、個人的にはノンバンク系のフラット35の専門機関を使った方が、審査など有利に働くことが多いと思っております。
担当者によって結果が変わることもあるので、客付け（購入者向けの仲介）に特化しているような不動産業者であれば、良い担当者と提携している可能性も高いです。
フラット35の大きな特徴の一つに審査が挙げられます。通常の金融機関であれば借りる人の属性などを重視しますが、フラット35は物件を重視します。
通常の金融機関よりも物件の条件が厳しくはなるものの、派遣社員などの非正規雇用や自営業者でも比較的借りやすい住宅ローンであると言えます。またフラット35では団体信用生命保険の加入は必須ではありません。健康状態に不安がある方も検討するようにしてみてください。
自営業者の住宅ローンについては、過去の記事「【永久保存版】自営業者向け住宅ローン借り入れマニュアル」を参照してください。
長期間固定金利に加え、団体信用生命保険の保障内容や貸し出し条件なども、常にグレードアップされており、近年は他の金融機関と比べても競争力のある商品になっています。
【2019.10追記】自己資金が多めに出せる方に金利が優遇されるプランが出来ました。取り扱いのある金融機関と取り扱いがないところもあります。
ゆうちょ銀行
あまり馴染みが薄いかもしれませんが、ゆうちょ銀行でも住宅ローンの取り扱いをしています。ゆうちょ銀行の場合は自社商品ではなく代理店のような位置づけです。
通常の方が使うような商品ではなく、特殊な事情をお持ちの方が使う住宅ローンと理解してもらえれば結構です。かなり審査の間口を広くしてありますが、金利はその分高めとなっております。
※ゆうちょ銀行は、スルガ銀行の支店がないエリアでの販売代理店でした。スルガ銀行の昨今の状況を踏まえてゆうちょ銀行では、現在積極的な営業活動を控えています（2019年5月23日時点）
東京スター銀行
手元に現金はあるけれど、あまり使わず手元に残しておきたいという方に向くのが東京スター銀行が取り扱う、「預貯金連動型ローン」という商品です。これは東京スター銀行の預貯金口座位に現金を入れておくと、預け入れ額に応じて利息が変わります。
例えば、3,000万円の住宅ローン借入額に対して、預貯金口座に2,000万円を預けれておくと、3,000万円から2,000万円を引いた1,000万円に対してのみ金利がかかるという商品です。
預金が繰上返済と同じ利息の節約効果があり、ローンの残高が減るわけではないので、住宅ローン控除を目一杯利用することも出来ます。もちろん現金の引き出しに制限はありません。
ただし、一度シミュレーションしたこともありすが、トータルで考えると預け入れられる価格によって損得が決まりますので、手元現金が豊富にある方は一度検討してみてはいかがでしょうか？
まとめ
名古屋で住宅ローンを組む時に知っておきたい情報についてご紹介しましたが、いかがでしたか？名古屋で住宅ローンを借りる場合、上記以外にももちろん借りることは出来ます。ぜひあなたにぴったりな金融機関を選ぶようにしてください。
また住宅ローンを組むときに金融機関選びよりも重要になるのが、無理なく支払っていける金額をしっかり把握しておくことです。借入可能額はあくまで銀行が決めた数字であって、あなたにとってピッタリの数字ではありません。住宅探しは、物件選びだけでなく、お金の戦略を持つことも重要だと認識していだければと思います。
