【2020.02.29】ブログに新型コロナウイルスが不動産市場に与える影響について書きました。
⇒ 『新型コロナウイルスが不動産市場にどんな影響を与えるか』
「家を買うならいつがいいのか？」住宅の購入を検討している方なら、一度は考えたことがあるのではないでしょうか？
テレビやネット、雑誌などでは2020年のオリンピック後に不動産価格が落ちるという特集も組まれていたりして、購入した後に下がってしまうことについても不安に感じている方もいるかもしれません。
そこでここでは、プロの目から見た住宅購入のタイミングや、2020年のオリンピック後の不動産相場の予測についてまとめました。
これから住宅の購入を考えているかたで「いつに買えばいいか」とお悩みの方はぜひ一読ください。
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2020年のオリンピック後に価格が下がると言われる理由
テレビや雑誌などで、不動産価格が2020年のオリンピック後に落ちると言われていますが、なぜだか分かりますか？
この「なぜ？」を知ることで、今後の不動産価格がどうなっていくのかを予測するのに役に立ちます。
オリンピックが決まって何が起きたか？
まず東京オリンピックが決まったのは2013年です。その前の日本はというと、2011年に東日本大震災が発生し、過去最高の円高と不景気に苦しんでいました。
2012年に自民党政権が復活し、安倍内閣が誕生すると、流れが変わり株高、円安に動き出しました。不動産価格も2012年を底に上向き始めました。そんな状況で決まったのが、東京オリンピックだったのです。
東京に限らずオリンピックが開催される都市は、各国から人がたくさん来るので、開催地周辺が再開発されて利便性が増すことが多く、不動産価格が上昇します。
北京やロンドンでも同じような状況が発生しました。このオリンピック開催と景気上昇が合い重なって不動産価格が上昇しました。またこのころ、東京の沿岸部で大規模なタワーマンションの建設ラッシュが始まります。
この時に、実際に住もうと思って購入する人ばかりでなく、国内外の投資家が投資用として、また国内の富裕層が相続税対策としてタワーマンションをこぞって購入しました。
こういった背景によって日本の不動産価格は上昇を続けていくようになりました。
タワーマンションの相続税対策
タワーマンションは上層階に行けば行くほど価格が高くなりますが、固定資産税などの評価額は2階でも50階でも変わりません。相続税の計算はこの評価額が利用されるので、この差をうまく利用した節税対策が横行しましたが、今では是正され、相続税対策での購入は減少しました。
なぜオリンピック後に下がるのか？
実際に住むための購入ではなく、投資目的で購入した人たちは、最終的に利益を確定させるため売却をします。そのタイミングというのが今回の2020年に開催される東京オリンピックとされているのです。
詳しく説明していきます。日本では売却時に利益が出た場合、利益に対して税金がかかります。この税金を計算するときの税率が、所有期間が5年以内か、5年を超えるかで約2倍も変わってくるのです。
ちょうどオリンピックの開催が決まった2013年あたりから売れ出した新築のタワーマンションは、完成したのが2014年や2015年あたりなので、ちょうど5年後にあたるオリンピック前後に売り物件がたくさん出てくると予想されます。
またオリンピック後には、特に投資妙味として買い材料が乏しくなるため、このタイミングで不動産価格が下がると言われるようになったのです。
すでに相場は崩れ始めている？
しかし、東京オリンピックを待たずして、不動産市場にはすでにその兆候が表れてきています。
価格が高騰しすぎた新築マンションは一般的なサラリーマン世帯には手が届かない水準になり、完成しても売れ残りが目立つようになりました。
また売り物件も徐々に在庫が増えてきており、大幅な値引きによってようやく成約するという話も散見されるようになってきました。
つまりすでに相場はオリンピックを待たずして崩れ始めてきています。特に東京湾岸部では、タワーマンションが既に中古として売られているのに、今だ新築が多くの工数を持つ新築マンションが建築中と、市場の需給バランスとして非常に悪くなっています。
価格が落ちるところと落ちないところがる
ただし、すべての不動産が一律に値を下げるかというと、そういうことにはならないだろうと考えています。
もちろん、東京オリンピックを境に値を下げるエリアも出てくるかもしれませんが、終わっても値を上げたり価格を維持するエリアと別れていくと予想します。
価格を下げる物件
実際に価格を下げるだろうと考えられるのは、投資マネーが実需（自分で住むために買う）に比べて多く流入しているところは、投資マネーの流出によって価格を下げる可能性が高いといえます。
またここ最近、開発されて一気に戸数が増えたようなエリアも需給のバランスが崩れやすく、売りがそこまで多く出ていないければ影響は少ないかもしれませんが、売りが売りを呼ぶような状況になると一気に値を下げ始めるかもしれません。
たとえ東京オリンピックが契機にならなかったとしても、経済状況によっては一気に値を下げる可能性が高いエリアでもあります。
このような条件に当てはまるエリアにある物件では、価格を下げる可能性が高いといえそうです。
今後も価格を維持する物件
逆に今後も価格を崩さず、維持していく、もしくは値上がりをするようなエリアも存在します。
そもそも新築を建てる場所も余っていない人気エリアでは、今後も需給のバランスが取れることが考えられるため、価格が大きく下げることは考えにくいと思います。
価格が落ちない物件の見極め方
価格が落ちるエリアと落ちにくいエリアの違いが分かると、ある程度価格が落ちない物件の見極め方も分かってくるのではないでしょうか？
単純に住みたいと思える人が多いエリアかどうか、つまり需要があるかどうか、これに尽きます。
あまり人が住みたいと思わないようなエリアにある物件は今後値を下げる可能性が高く、需要があったとしてもそれを上回る物件量が供給されているエリアにある物件も値を下げる可能性が高いのではないでしょうか？
そういったエリアでない物件を探すことこそが価格が落ちない物件の要点になります。
金融商品に近いマンションと実需で価格形成される戸建
エリアごとの需給のバランスを考えることが重要ですが、物件種別によっても需給のバランスは変わってきます。
マンションの値動き
一般的にマンション、特にタワーマンションは、投資マネーが流入しやすいという特性から、不動産でありながら金融商品に似た値動きをします。
つまり実需での買いが弱い分、景気が悪くなれば一気に資金が流出し、価格を下げます。その様子はさながら株価のようです。
一戸建ての値動き
逆に一戸建ては投資マネーが流入しにくいと言われています。なぜなら管理の手間やコストがマンションよりもかかることが多いからです。
投資マネーが流入しにくい一戸建ては、マンションに比べ実需によって価格が形成されるので、大きく値を上げることはないかもしれませんが、逆に大きく値を落としにくいという特性があります。
本当の価格や相場を見るときは、マンションよりも一戸建ての相場や価格推移を見た方が、実際の感覚に近いと思います。
相場でなく、自身や家族のタイミングを優先した方がいい理由
ここまで、色々と2020年の東京オリンピックを契機に値段が下がると言われている理由や、実際のところはどうなっていきそうかを説明してきました。
この記事を読まれている方は、住宅や不動産をこれから購入しようとしている方で、いつ購入したらいいのかを検討している方も多いのではないのでしょうか？
特に住宅を購入するときは、経済状況や相場観を読んで購入していくことも大事なのですが、正直なところ、ご自身やご家族のタイミングで購入した方がいいと思っております。
相場は生き物
まず相場というものは生き物です。ここまで色々と説明していきましたが、不動産価格に影響するのはここに書いてあることだけではなく、さまざまな要因が影響してきます。
2020年の東京オリンピックで値を下げるかもしれませんが、このままの相場が続く可能性もあります。つまり相場は結局のところ後付け論でしかなく、正しく予測することは不可能に近いのではないでしょうか？
そんな相場に一喜一憂して振り回されるよりも、ご自身やご家族のタイミングで住宅を購入した方が、結果としてはいいのではないでしょうか？
自宅投資という考え方は重要だとは思いますが、何も株を買うわけではないので、参考にする程度でよいのではないかと思います。
将来的な資産価値に気を付ける
短期的な相場による浮き沈みよりも、本当に気を付けるべきは、購入する物件の将来の資産価値です。
人口の減少や、家余りは短期的なトレンドではなく、長期的なトレンドです。そういった社会で、今後も価値を保つ不動産は一体どんな物件なのか？
相場は経済状況にもよるので、タイミングによるところも大きくコントロールできる部分が少ないですが、将来の資産価値を予測することについては、ある程度コントロールしやすいと考えられます。
つまり、自分でコントロールできないところを何とかしようとするよりも、自分にコントロールできる部分に集中した方が、結果としては良いのではないでしょうか？
ただ将来の資産価値でコントロールことは、どこのエリアでどんな物件を購入するかということです。ご自身だけでなく、プロの視点も活用しながら、後悔しない家探しを行うようにしてください。
まとめ
2020年の東京オリンピックで価格が下がると言われているのは、投資マネーの動きによるものです。
家を買うタイミングでいろいろ迷うこともあるかもしれませんが、自分でコントロールができない相場でタイミングを計るよりも、ご自身やご家族のタイミングで、将来の資産価値を考えながら購入することの方が、はるかに効果は高いのではないでしょうか。
これからの住宅探しに欠かせないのは、将来の資産価値を予測することです。そんな状況だからこそ、不動産仲介業者が果たす役割も大きくなってきます。
どんな物件を買うかということも大事ですが、どこから買うかというのも同じくらい大事です。もし色々迷っているのであれば、いろんなエージェントに話を聞いて、「この人」と思える人を選ぶようにしてください。
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