【住宅購入】不動産会社はどこがいい？選び方と注意点を現役のプロが教えます！

住宅を売買するときに欠かせない存在となるのが、不動産会社や担当者の存在です。

不動産会社が売主になっている新築マンションのような物件であれば、仲介を挟まず購入することも出来ますが、通常の取引はほとんどが仲介に不動産会社を挟むことが多くなります。

そして住宅取引において、個別性が非常に強いと言われる不動産は、担当者の良し悪しが結果に大きく影響すると言われています。

しかし不動産会社といっても、コンビニの数より多いと言われる業者の中で、どうやって見分けていけばいいのか不安に感じる方もいらっしゃると思います。

そこで、不動産会社はどこがいいか、選び方やその注意点についてお伝えしていきます。

家を買うときは、特に不動産会社や担当者が重要になりますので、これから住宅購入をお考えの方は、マンションであれ戸建てであれ、ぜひ最後までご一読ください。

住宅はどこの不動産会社からでも購入できる

住宅の情報を探すときに、多くの方はSUUMOやHOMESなどといった不動産情報サイトを見ると思います。

その時に同じ物件を色んな不動産会社が掲載しているのを見かけたことはありませんか？

実は、これは不動産業界の仕組みが大きく関係しています。

そこで、まずは不動産業界の仕組みから説明していきます。

不動産業界の仕組み

不動産売買は売主と買主、そして不動産会社によって成り立っています。

不動産業界の全体像

上の図は、不動産業界の全体像です。

まず一番左手の売主さんが売りたいと思った時に、不動産会社へ売却の依頼をします。

この売却の依頼を受けた不動産会社は「元付業者（もとづけぎょうしゃ）」と呼ばれます。

そして、売却の依頼を受けた元付業者は次に「レインズ」と呼ばれる物件情報のデータベースシステムに掲載します。

そのレインズを見た購入者側につく不動産会社（客付業者：きゃくづけ）が自社の顧客に紹介したり、物件を借りて広告を掲載して集客を行ったりします。

このような仕組みになっていることから、同じ物件が色んな不動産会社の名前で不動産情報サイトに掲載されているようなことが起こりえるのです。

本質を言ってしまえば、住宅というのは基本的にはどこの不動産会社からでも購入することが出来ます。

だからこそ、どこの不動産会社から購入するのかを検討することが重要になってくるのです。

物件量○○○件以上！はどこも同じ

例えば、ホームページやチラシなどで「物件情報量　地域No.1」とか「現在紹介できる物件○○○件以上！」なんてキャッチコピーを見かけると思いますが、どこの会社でも扱える物件量は変わりません。

通常、自社が売却の依頼を受けている物件数はたかが知れています。

どこもレインズの情報を見て物件の紹介を行っているに過ぎません。

扱える物件情報はどこの不動産会社でも変わらないので、この手のキャッチコピーは気にしなくても大丈夫です。

むしろ、そういったキャッチコピーは物件で集客をしている業者の姿勢の表れでもあります。

このような集客をしている不動産業者には気を付けましょう。

不動産会社のスタンスや得意分野を知ろう

不動産会社の数は、現在コンビニよりも多いと言われていますが、不動産会社の中でも棲み分けがあります。

まず大まかに分けるのであれば、売買をメインにしているのか、賃貸をメインにしているのか、管理をメインにしているかで分けられます。

次に売買を主業としている不動産会社でも、買取再販をメインにしている業者や仲介をメインにしている会社に分けられます。

さらに仲介をメインにしている業者の中でも、売り物件を獲得することに注力している元付に強い会社や、購入者向けの仲介に注力している客付けに強い会社があります。

このように一言で不動産会社といっても、どういった業務を主力にしているかというスタンスを知ることが、まずは不動産会社選びの第一歩になります。

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元付と客付に求められるスキルは別もの

なぜ不動産会社のスタンスや得意分野を知ることが重要かというと、売買仲介の中でも、元付（売主側）業者と客付（買主側）業者に求められる知識やスキルは全くことなります。

売り主から物件を預かる元付業者で必要になる知識やスキルは、不動産取引の実務的なものになります。

たとえば物件調査だったり、権利関係の取りまとめなどです。

不動産を売却した時の税務の知識も必要になります。

一方で、買主から依頼を受ける客付け業者では、物件の資産価値や将来的なリスクの見極め、住宅購入で利用できる税制・補助金などの知識や手続きができるように実行援助をすること、住宅ローンの知識など幅広く求められます。

ある程度両方ともできる会社が大半ですが、それでも近年は中古住宅の流通量が増えるにしたがって、建築の知識や税制や補助金制度などが複雑化してきており、得意分野は徐々に分かれてきているように感じています。

ですから不動産の選び方で、一番初めに考えるのは、どちらが得意が会社なのかを見極めることです。

売却に強い不動産会社の見極め方

売却に強い会社で一番わかりやすいところでいえば、大手不動産会社です。

また地場の仲介業者で営業年数が長いところも、比較的元付をメインにやっているところが多いです。

不動産業界は元来、売主が強いと言われてきました。

物件量が足りなかった時代、経済が右上がりだった時代、物件の所有者である売主を押さえておけば売上があがる時代がありました。

買主はどちらかと言えば軽視されていたのです。

そういった時代の名残もあって、営業年数が長い地場の仲介業者も元付がメインと予測することが出来ます。

ちなみに、営業年数が長いかどうかは、免許番号を見ればわかります。

免許番号は通常「○○県知事（△）第××××号」という表記になります。

県をまたいで支店がある会社では、県知事ではなく国土交通大臣になります。

この免許番号の「△」の部分の数字を見ると、営業年数がどれくらいあるかがわかります。

1から順に免許が更新されるごとに数が増えていきます。

免許の更新は5年に1度なので、「１」となっていれば5年以内、「２」となっていれば6年以上10年未満と、営業年数を予測することが出来ます。

購入に強い不動産会社の見極め方

実際に住宅を探すときに強い味方になってくれるのは、購入に強い客付け業者です。

客付業者に強い業者は、当たり前ですが知識だけでなく経験やスキルが絶対的に必要になってきます。

ただしこれまでの不動産業界が売主重視であったため、客付に強い業者は実はそこまで多くないのが現状です。

そこで次の項目からは、実際に客付に強い不動産会社の選び方について解説していきます。

ちなみに私が企画運営しているハウスクローバーでは、全国の優良で客付が得意な担当者が探せるサイトになっています。

こちらの活用もぜひご検討ください。

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不動産会社はどこがいいか？購入に強い業者の選び方と注意点

不動産会社によって、得手不得手なことがあることはご理解いただけたと思っています。

ここからは実際に客付に強い不動産会社を探すときの手順と選び方、またその時の注意点についてお伝えしていきます。

手順①　不動産会社のHPを見る

まず一番最初に会社のホームページを見ていきます。

今のご時世、ホームページくらい当たり前にあるだろうと考えるかもしれませんが、ホームページ自体が無いところや、あってもスマホに対応していないような不動産会社も多数あります。

ホームページすらない会社は問題外ですが、まずは色んな会社のホームページを見ていきます。

見るときのポイントは、

1. 物件情報や量は気にしない
2. サービスの内容を注意して見る
3. 経営者の顔は出ているか

などをチェックしていきます。

物件情報や量はあまり気にしなくて大丈夫です。

他の会社でも同じ物件を紹介してもらえるので気にしなくて構いません。

そのほか物件情報以外に、サービス内容をしっかり見ましょう。

あなたの不安を解決してくれそうなサービスがあるかどうかを確認していきます。

物件情報を無くしたら何も残らないようなペラペラのホームページの会社も、除いた方がいいです。

最後に経営者の言葉や顔がしっかり載っているか、というのも基本的なことですが重要なことです。

特に地場の企業は社長が会社の顔でもあるので、信頼できそうな人か確認してみましょう。

社長が分かったらSNSなどで検索してみるのもひとつです。

今の時代ならではの探し方ではないでしょうか。

手順②：実際に不動産会社を訪れる

ある程度、会社の数を絞れたら、実際に訪問してみましょう。

ホームページはお金をかければ良いものが作れますが、実際に会社に訪問して、ホームページで抱いた印象と変わらないか、雰囲気が悪かったり、事務所内が雑然としていないか、などをチェックしていきます。

ただし、訪問する時は突然訪問するよりも、事前に予約をしていくようにしましょう。

突然でも対応はしてくれると思いますが、営業マンが外出していていなかったりすると、二度手間になることもあります。

手順③：担当者を見極める

不動産会社を訪れると、担当となる方が応対をしてくれます。

不動産会社も大切ですが、最終的に住宅購入の良し悪しが決まるは担当者です。

一昔前であれば、人柄が良ければ良いという風潮もありましたが、制度や税制や建築のことなど、高度な知識とスキルが求められる現代では、それだけでは不十分です。

不動産会社の担当者は口が上手な人も多いので、惑わされないようにしてください。

次の項目では、実際に担当者の良し悪しを見極めるポイントを解説していきます。

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良い担当者とダメな担当者の見極め方　７選

ここからは良い担当者とダメな担当者の見極め方を解説します。

一般の消費者が担当者を見極めることについてですが、実はハードルは決して低くありません。

しかし、ポイントさえ知っていれば割と簡単に見極められるものもありますし、この記事を深く読んで、業界の裏側を知らないと気がつけないこともあります。

この記事の中でも重要な項目の一つとなりますので、ぜひじっくり読んでみてください。

この記事を読んだ上で、もし担当者と接してみて「少し違うな」と感じたら、担当者を変えてもらうか、他の不動産会社も検討してみましょう。

宅地建物取引士の資格者か

宅地建物取引士（以下：宅建士）とは、不動産取引を行う上で欠かせない資格です。

不動産取引には、契約前に重要事項の説明を行いますが、この業務は宅建士の独占業務となっており、宅建士が責任を持つ法律行為です。

不動産業界には、宅建士を保有していない担当者もたくさんいますが、私は最低限、宅建士を保有していない担当者は、やめた方いいと考えています。

というのも、アメリカではそもそも資格がないと営業すらできませんし、宅建士を持っているかどうかは、不動産業界の知識や経験があるという一つの目安にはなります。

特に業界歴が長いのに宅建士を持っていない担当者は、どこかしら資格を軽視している人も多く、実際にどこか軽薄な印象を受けることが多いです。

質問に対する回答は適切か

担当者と住宅購入について話を進めていくと、いろいろな質問が浮かんでくると思います。

初めての方が多いと思いますし、仮に２回目以降であったとしても、以前とは市況や法律などが全く違っていたりするので、分からないことがあって当然です。

そのような時は当然のように担当者に質問をすると思いますが、その回答が明確で根拠を伴うものかどうか。

担当者の回答については覚えておき、後からネットで検索したり、セカンドオピニオンなどを受けるなどして、担当者の言っていることが正しいかどうかを確認するようにしましょう。

セカンドオピニオンについては、筆者が企画運営をしているハウスクローバーの「Q&Aシステム」が最適です。

質問をすると、ハウスクローバーに掲載されている全国の優良な担当者が答えてくれます。

とても便利な機能なので、ぜひご活用ください。

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こちらの意図をしっかり読み取ってくれるか

不動産営業として、最も重要な能力の一つ、コミュニケーション能力に関する内容です。

こちらが希望する条件や内容の意図をしっかり読み取ってくれる担当者は気持ちのいい取引ができますが、中には頓珍漢な対応をする人もいます。

そのような担当者は取引を進める上で、非常にストレスを感じやすい相手となりますので、違和感を感じたら他の担当者にも相談してみると良いと思います。

メールや電話へのレスポンスやフットワークは軽いか

普段のやり取りの中で、メールへの返信や電話の折り返しなど、ご自身とテンポが合うかどうか。

また不安を感じないレベルであるかどうかは、実はとても重要な要素です。

フットワークの軽さも含まれますが、不動産という商品は全てが一点もので、常に他の購入者との競争になります。

人気物件は競争があるのは当然のこととして、しばらく売れ残っていた物件に急に複数の申し込みが入ったりするのも、割と不動産取引あるあるです。

つまり不動産購入は、他の購入希望者と競争になった時に、スピード勝負になることも多々あります。

スピード勝負で負けて、欲しいと思った物件が買えないことほど悲しいものはありません。

そのような状況になったとした時に、普段からレスポンスやフットワークが悪い担当者が、いざという時に役に立つかどうかを考えてみてください。

筆者もいろんな担当者の話を聞きますが、１週間返事がないというような担当者も割とザラにいます。

デメリットをしっかり伝えてくれるか

担当者の中には物件の良いところばかりを言ってきて、デメリットをほとんど話さない担当者もいます。

しかし購入する立場としては、良いことばかりではなく、デメリットも把握した上で購入したいと考えるのではないでしょうか。

デメリットをしっかり伝えてくれない担当者は、とにかく売りたい気持ちが先行していて、あまり相応しくないように感じます。

リフォーム済み物件や新築戸建ばかりを紹介してこないか

こちらが特に希望していないのに、リフォーム済みの中古マンションや新築戸建てばかりを紹介してくる担当者は注意が必要です。

なぜならリフォーム済み物件や新築戸建ては不動産業者からしてみると、通常の物件よりも売上が２倍となる取引で、このような物件ばかりを紹介してくる担当者は、あなたの利益よりも売上をあげることが目的の担当者である可能性が高いからです。

その秘密は仲介方法にあります。

具体的には「両手仲介」と「片手仲介」の違いです。

分かりやすく下記のイラストで図示します。

この仲介の形態は「片手仲介」と言って、一般的な中古マンションや中古戸建てに多い形態です。

売主側の不動産会社Aがいて、購入者側の不動産会社Bがいて、二つの不動産会社が共同で仲介を行うケースです。

仲介手数料は売主と買主から、それぞれの不動産会社に支払われ、片方の仲介業務を主に行うもので「片手仲介」と呼ばれます。

レインズが普及した現代では一般的な形態です。

一方でこちらが「両手仲介」と呼ばれる形態です。

間に入る不動産会社Aが売主と買主の両方を行うことから「両手仲介」と呼ばれ、仲介手数料もそれぞれから受け取ることができるため、一つの取引で「片手仲介」の倍になります。

この「両手仲介」取引となるのが、リフォーム済み物件や新築戸建てになるのです。

こちらが特に希望していないのに、これらのような物件ばかり紹介してくるのは、あなたの利益よりも自社や担当者の利益を優先することが目的になっているというのはこのことからです。

リフォーム済み物件や新築戸建てにも、もちろんいい物件はありますが、ダメな物件ももちろんあります。

しかも、それらに限定してしまうと選択肢の分母が減ってしまいますので、もしそのような担当者がいれば、やめた方が良いと思います。

旧耐震の物件についてどのような認識を持っているか

旧耐震の物件とは、建築基準法が大幅に改正された1981年6月以前に確認申請がされた物件の総称です。

基本的に旧耐震の物件は、安全性はもちろん、資産価値的にも難があり、お勧めはしていません。

予算やエリアを考えた時に、どうしても旧耐震で選ばざるを得ないこともありますが、よほどの理由がない限りはやめた方がいいです。

なので、旧耐震の物件についてどう思うかを担当者に聞いてみてください。

ここで、私と同じような意見が出れば問題ありませんが、そうでない場合、売上重視の担当者である可能性が高いのでやめた方が無難です。

絶対にやってはいけない不動産会社の選び方と３つの理由

ここまでは、家を買うときの不動産会社の選び方について解説してきましたが、逆に絶対やってはいけない不動産会社の選び方を解説します。

それは、物件情報サイト（SUUMOやATHOMEなど）から問い合わせをした不動産会社の担当者でそのまま取引を進めることです。

多くの人がこれらのサイトを活用して実際に問い合わせをしていますが、実はやってはいけない不動産会社の選び方になるのです。

もちろん物件情報を見ること自体は悪くはありません。

あくまでそこから問い合わせをすることがいけないのです。

その３つの理由についてここから解説していきます。

理由① 物件情報の大半が元付業者が広告を出している

まず一つ目の理由が、「物件情報の大半は売主側の業者である元付業者が物件広告を出しているから」です。

この記事の冒頭でも説明しましたが、物件情報サイトに載せている不動産会社でなくても、どこの不動産会社でも同じ物件を購入することができます。

しかし、SUUMOやAthomeに物件情報を掲載している不動産会社は、その大変が売主から物件の売却を依頼された不動産会社（元付業者）です。

これの何が問題かというと、元付業者は売主の味方であるということです。

元付業者の仕事は売主から預かった物件を少しでも早く高く売ることが仕事です。

ですから、法令上定められた内容（事件やトラブルの有無など）は告知しなければいけませんが、言わなくてもいい、相場と比較して高いとか、将来の資産価値や管理組合の将来的なリスクなどについては、仮に知っていても教えてくれません。

なぜなら、そのようなことを教えてしまうと、売れなくなるか価格を下げられるからです。

つまり売主側の業者に問い合わせをして取引を進めるということは、売主の味方である不動産会社と対峙して、自分が損をしないように気をつけて取引を進めないといけないということです。

取引に相当なれた人でないと、おそらく損をする可能性が高くなるのではないでしょうか。

理由② 担当者の質がわからない

担当者が住宅購入の可否を決める重要な要素であることは、ここまでにも説明してきましたが、その担当者が運次第となることのリスクがあります。

もちろん良い担当者もいますし、良い担当者にあたれば問題はないのですが、問題になるのは逆のケースです。

先ほど説明した取引を中止するべき担当者の特徴を持っていることも多々あります。

実際、私の元にも担当者に対する相談が数多く寄せられます。

ストレスを抱えたまま、数千万円の取引を進め、さらには物件によっては100万円以上もする仲介手数料を支払うのは、どうなのでしょうか。

理由③ 客付業者であっても売ることが目的になりやすい

３つ目の理由は構造上の欠陥になります。

物件情報サイトに物件情報を掲載しているのは、その大半が売主側の業者と説明しました。

一方で、数は少ないものの、買主の味方となってくれる購入者側の業者も掲載をしていることがあります。

しかし、そんな買主の味方になるべき客付業者であっても、売主側の業者のように、売ることが目的になってしまいがちなのが、物件情報サイトの構造的な欠点なのです。

どういうことか、具体的に説明していきます。

少しイメージをしていただければと思うのですが、家を探していて問い合わせをするときは、物件情報で色々見て気になる物件を２、３つくらいに絞って問い合わせることが多いと思います。

そうすると２、３の物件の向こうにいる不動産会社も自動的に２、３社いることになります。

つまり問い合わせを受けた不動産会社としては最初から競合がいる状態でのスタートになります。

仮に問い合わせを受けた物件が、旧耐震の物件で微妙な内容であっても、それを正直伝えることを基本はしません。

なぜなら正直に伝えてしまうと、お客様には喜ばれるかもしれませんが、他の競合する不動産会社に行って、営業を受けて物件を購入してしまうかもしれません。

そうなると、正直に言ったのに自社の売り上げは「ゼロ」で、他の不動産会社が売上を持っていってしまうのです。

つまり「正直者がバカを見る」、これが物件情報サイトに潜む欠陥です。

なぜ担当者を選んで住宅購入を進めるべきなのか？

ここで、一つご紹介したい考え方があります。

それは、物件情報サイトで問い合わせるのではなく、物件を探し出す前に、不動産会社、もっと言えば担当者を探すという考え方です。

実はこの考え方は、欧米では一般的な考え方で、平均的な人で５〜６回住み替えると言われるアメリカでは、物件の内覧をする前に、不動産エージェント（担当者）を探すという文化が根付いています。

実際、担当者を選ぶとどのようなことが起こるのか。

担当者を選ぶということは、サービスの質や経験などに基づいて探すことになります。

まずここに、これまでの日本の不動産業界にはなかったサービス競争が起こります（日本の不動産業界はサービス競争ではなく物件情報での競争を未だにしている化石のような業界であるのが実情です）。

そして選ばれた担当者は、何かしらの物件を自分を通じて買ってもらえることになる（もちろんサービスや対応が悪ければチェンジされる）ので、この状態に初めて買ってはいけない物件を「買ってはいけないですよ」と言えるようになるのです。

つまり、担当者を探すことこそが、唯一コンサルティングを受けられるようになるのです。

今の日本の住宅市場は家は余っていて、買ってはいけない物件が多く出回っており、情報の非対称性もまだまだあります。

そんな時代だからこそ、物件選びで失敗しないためにも、担当者を選んで家探しを進めることが適しているのではないかと考えています。

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筆者が運営しているハウスクローバーは、住宅購入に欠かせないサービスが一つになった、新しい時代の家探しの仕組みを提供する、日本で唯一のサービスです。

そしてハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探すことができるようになっています。

さらに、これまで担当者を利用したユーザーの評価も参考にしながら選ぶことができます。

このような仕組みを活用して、失敗しないための家探しの準備を進めていくと良いのではないでしょうか？

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不動産会社を選ぶときによくある質問

最後に、実際に私も営業として顧客の住宅購入のお手伝いをしている中で、不動産会社の選び方について、よく受ける質問をご紹介します。

Q.不動産会社を途中で変えることはできるの？

ケースバイケースです。

例えば不動産情報サイトで、元付業者に問い合わせをしている場合。

このケースは難しいと考えてください。

不動産業界はあなたが思っている以上に横のつながりを大事にします。

すでに元付業者に問い合わせてしまっている場合、横入りになりますので、この場合は理論的には出来ても、道義的な問題で難しいと考えてください。

逆に客付け業者はいくらでも変更することが出来ます。

そういった意味でも、最初に不動産会社を選ぶメリットはあるのではないでしょうか？

Q.仲介手数料半額や無料の不動産会社ってどうなの？

たまに見かけますが、お客様から仲介手数料をいただかないということは、売主から仲介手数料をもらうしかありません。

自社で預かっている物件や、売主が不動産会社であるような物件であれば仲介手数料はもらえますが、そうでない物件についてはお客様からもらうしかないので、必然的に紹介してもらえません。

内覧の希望を申し伝えても難癖つけて見せてもらえない可能性が高いです。

それに、仲介手数料が半額もしくは無料ということは、受けられるサービスの質も高くはありません。

考えてみたらわかると思いますが、同じ仕事をしても稼げない不動産会社には優秀な担当者は残りません。

正しい考え方として、付加価値のあるサービスを受けて納得した上で仲介手数料を支払う気持ちでいた方がいいと思います。

3％の手数料をケチって住宅購入で後悔するようなことになってしまっては、元も子もありません。

まとめ

いかがでしょうか？住宅購入に欠かせないキーパーソンが不動産会社の担当者です。

物件そのものは、どこからも購入できる仕組みになっています。

重要なのは「誰から買うか」という視点です。

他にも不動産会社には売却（元付）が強い会社、購入（客付）が強い会社があります。

それぞれの特性を見分けて選ぶようにしましょう。

ホームページや実際に店舗を訪れて雰囲気など確認してください。

最終的には担当者の力量になりますので、人間性はもちろんですが、知識やスキル面でも大丈夫そうか見極めるようにしてください。

多くの方が、賃貸と同じように、あまり意識せずに不動産情報サイトなどから直接問い合わせてしまっているケースが多いように感じますが、一生で一番高い買い物です。

賃貸と売買では失敗した時のダメージも、気を付けるべきポイントも全く違います。

失敗を避けるためにも不動産会社はしっかり選ぶようにしましょう。

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