中古住宅・中古戸建ての注意点　失敗や後悔をしないための７つの対策

中古住宅の購入を検討するときに、目に見えない部分の欠陥が不安に感じる方は多いと思います。ここでは中古住宅の中でも特に中古戸建ての購入に当たっての注意点と、失敗や後悔をしないための対策をご説明します。

読者対象になる方は、これから住宅を探そうとしている人ですが、既に探している方も参考になると思います。注意点だけでなく、対策についても言及しているからです。

そしてなるべく時系列にまとめることで、ご自身がいるステージによって気を付けるポイントが分かりやすくなるようにまとめてあります。

余談ではありますが、当社の現在の主力サービスはエージェント制を導入した仲介サービスですが、創業時は中古住宅の買取再販がメインでした。そして今でも数はそこまで多くないものの事業の一つとして残っています。

多くの大手再販業者が中古マンションのみを対象とする中で、当社は中古戸建てを対象に展開していました。なぜ多くの業者が中古戸建てを対象にしていないかというと、個別性が強いため、物件に対する難易度が中古マンションと比べて高く、経験が必要となるからです。

当社は実際に買主として、中古戸建を何棟も買取ってきた立場から得られた知見や経験から、注意点とその対策をお伝えしたいと思います。

中古戸建ての注意点と失敗や後悔をしないための７つの対策（時系列順）

1．物件探しはまず街探しから

中古戸建てに限ったことではありませんが、物件を探すときはまず立地より広範囲な街（エリア）から探していきます。

これから人口の減少により、資産性がある物件とそうでない物件に分かれるようになってきます。もっと大きな視点から考えると、消滅する自治体も出てくる可能性があるわけです。

破たんした夕張市では、借金を返済するため公共サービスの質は落ち、税金は高騰し、人はどんどん減っているそうです。そういったエリアにある物件は、いくら良い物件であっても資産価値としては無に等しいです。

ちなみにここでいう資産価値というのは、固定資産税などの評価額ではなく、あくまで流動性の有無として捉えてください。何かあった時に売れない不動産は資産とは言えないと思います。

あなたが購入しようと思っている街がこの先大丈夫なのか？まずはそこを見極めなければいけません。以下のサイトが参考になると思います。

2．街が決まったら、次は不動産仲介業者を探す

エリアが決まって、それでは物件を探していこうとなりますが、その前に大変重要な注意点があります。物件を探すときはポータルサイトなどから探すことが多いと思いますが、ポータルサイトからそのまま問い合わせてはいけません。

冒頭に書きましたが、中古戸建てはプロの買取業者ですら避ける傾向があるくらい個別性があり、取扱いに注意が必要です。ポータルサイトの問い合わせ先になっている不動産仲介業者が、中古戸建ての取り扱いに必ずしも詳しいわけではありません。

建築の知識も多少なりとも必要になり、税制などの制度利用にもポイントもいくつも存在します。失敗や後悔をしないためには、ここのポイントが非常に重要になることを覚えておいてください。

ちなにに不動産業界の仕組みとして、どこの不動産会社からでも同じ物件を購入できるようになっています。ですから物件探しよりもまずは不動産仲介業者を探すことが先決なのです。

不動産業界の仕組みは以下のリンクを参照ください。

3.中古住宅探しは年代別で分けて考える

物件を探すとき、立地や価格はもちろんですが、見る時のポイントをお伝えします。それはずばり建築された年代です。建築年により、物件に特徴があり、それによってリフォームに必要な費用なども変わってきます。目安となる年数は以下の通りになります。

・1981年

耐震基準が大きく変わった年です。1981年の6月以降の確認申請された物件が新耐震基準となります。この年数以前の物件は耐震診断や耐震補強工事の必要性を考慮する必要があります。

・2000年

実は一戸建てについては2000年にも耐震基準が変わっています。阪神大震災の時に、新耐震基準の建物の倒壊が起こったことから2000年6月に基礎と建物の土台を繋ぐ接合部の基準が明確化されました。

この物件より前の物件は新耐震基準の建物であっても耐震改修工事が必要になることもあります。耐震性のチェックの仕方については、ブログに書いてある記事もご参照ください。

またこの年代から断熱性能も向上しています。

・築20年以内

築20年以内という目安はは住宅ローン減税や登記にかかる登録免許税の減税、住宅取得時の贈与税の非課税枠などの対象となる物件の目安になります。

ただし新耐震基準に適合していると証明がなされれば、築20年以上の物件であってもこれらの優遇策を利用できます。条件についてはまた後ほど説明します。

・築25年以内

木造が築20年以内なのに対してコンクリート造などの物件は築25年以内となります。その他の内容については築20年以内のものと変わりません。

以上のように、年代ごとに分けて考えることで、リフォームなどにかかりそうな費用を予測することが出来ます。

４．中古戸建てを見る時の注意点

パートナーとなる不動産仲介業者が決まって、気になる物件も出てきた。そしたら次は実際に内覧ということになります。

まず内覧する回数ですが、気になる物件であれば一度だけでなく、出来れば2度は見に行くようにしましょう。そうすることで一回では分からなかった気になる点等が浮かび上がってきたりします。

また物件だけでなく、周辺環境も注意してみるようにしましょう。昼だけでなく夜、平日だけでなく週末も見るようにしましょう。時間帯や曜日によって周辺の環境が変わることはよくあることです。

物件の内覧についてはかなりのボリュームになってしまうので、以下に内覧時のポイントにまとめた記事のリンクがあるので合わせてご参照ください。

５．物件と合わせて情報収集する７つのチェックポイント

①メンテナンス・リフォーム履歴

中古マンションであれば割と履歴が記録されていますが、中古戸建てで履歴や記録が残っているケースは非常に稀です。これについては売主さんに確認するようにしましょう。特に外壁や屋根は建物の寿命に影響するので注意が必要です。

②不適格物件や違法建築になっていないか

不適格物件とは、昔は合法であった物件が、法律の変更により今の建築基準に合わなくなってしまった物件のことを言います。

また違法建築は、当初予定していた建築物と違うものを建てていたり、増築などにより建ぺい率や容積率といった法律上の基準をオーバーしてしまっている物件のことをいいます。

これらの物件は住宅ローンが出ないことがほとんどですので、このような物件は避けた方が無難です。また建物が繋がっている連棟物件についても住宅ローンを扱っている金融機関が少ないので注意が必要です。

③再建築不可になっていないか

中古住宅として購入するには問題が無くても、再建築をしようとした時に建築が出来ないという土地があります。具体的には接道条件を満たしていない場合などが考えられます。

あえて再建築不可物件を安く購入してリノベーションにお金をかけるというのもありますが、住宅ローンは出ないことが多いので注意が必要です。

④検査済証や図面は存在するか？

先述の築20年（物件によっては25年）を超える物件では検査済証と呼ばれる書類の有無が非常に大きなポイントになります。

築20年を超える物件で現行の耐震基準を満たすと証明されれば税制優遇の対象になりますが、検査済証がない場合は、別途耐震診断や耐震改修工事が必要になります。

検査済証は、建築確認申請をした建物がその通りに建っているかを証する書類です。義務化されていたわけではないので、昔の物件になればなるほど取得率が低いので注意が必要です。

また建築時にしか発行されてない書類のため、再発行を受けることも不可能です。検査済証はリフォーム工事や資金計画に大きな影響を与えるので、必ず事前に所在を確かめておくようにしましょう。

図面がない場合は、リフォーム時に別途費用がかかることがあります。

⑤売却理由の確認

前の所有者が物件を売却する理由はやはり気になるものです。転勤や健全な理由での住み替え（子供が巣立って広すぎるなど）であれば問題ありませんが、時に問題がありそうな売却理由については注意が必要です。例えば近所トラブルによるものだったりとか、事件や事故があったかなどです。

また競売で業者が買い取った再販物件などの場合もあります。競売については物件そのものよりも、人に問題のあるケースが多いので一概に言えないところではあります。実際にそこまで競売自体を気にしない人も多いです。

しかし以前当社で扱った物件の中に、競売によって落札された後も居座り続け、最終的に強制執行になった物件がありました。強制執行まで行くこと自体が珍しいことですが、よくよく調べてみるとその家族はまだ近くに住んでいるとのこと。

そのことを購入検討者に伝え判断を仰ぎました。結局その方は、他にいい物件が見つかったこともありますが、そういった理由からその物件を見送りました。

⑥過去の災害歴

水災などの過去の災害歴がどうったかを確認しておきましょう。自治体のホームページなどからでも調べることが出来ます。

災害歴があるのであれば、その後の自治体の対応（川が氾濫しないための処置など）も合わせて確認しましょう。どうしてもそのエリアを希望する際や予算的な問題がある場合は、火災保険などでリスクを軽減する対策を取り必要があります。

⑦リフォームにかかる費用を概算でもいいので把握する

検討をするのにあたり、概算でもいいのでざっくりとした金額が必要になります。図面と写真があれば、リフォーム業者などでざっくりとした金額は提示してもらえます。

概算なので前後することはあるものの、資金計画を考えるうえである程度かかるであろう金額は押さえておきたいところです。

６．具体的に購入をしたい物件が定まったら

これまでの条件をクリアしながら見てきた物件の中で、具体的に購入を検討したい物件が出てきたら、次に注意したいポイントはインスペクション（住宅検査）を行うことです。

インスペクションとは、第3者のプロに目に見えない部分の検査をしてもらうことです。第3者のプロとは、建築士の有資格者で一定の研修を終えた人で、インスペクターと呼ばれています。

このインスペクションによって、屋根裏の状況や排水管などの状況、建物の傾きなどを調べていき、見えない部分を明らかにしていきます。

よく中古戸建にありがちな失敗例として、予想外のリフォーム費用がかかってしまったということがありますが、インスペクションを行うことで、そういったリスクを回避することが出来ます。

具体的に購入したい物件が見つかったなら、買付申込書にインスペクションに協力してもらうことを条件に交渉するといいでしょう。

（※2018年4月から宅建業法改正により契約前にインスペクションをするかしないか確認をすることが法制度化されます。）

また状況によっては住宅瑕疵保険に加入することも出来ます。住宅瑕疵保険に加入することで、住宅ローン控除などの税制優遇を受けることもできます。住宅瑕疵保険については下記のリンクもご参照ください。

７．契約前の諸条件の確認

インスペクションも終わり、条件面でまとまれば次は契約となります。ここまで来ればもうあと一息ですが、最後まで気を抜かないようにしましょう。

宅建業法では、契約前に重要事項説明をすることになっていますが、実際の業務では契約の直前に行われることが多いです。売主も同席して一同が介して行うことが多いため、雰囲気にのまれ、細かいことを見落としてしまうこともあります。

出来れば不動産仲介業者にお願いして、事前にファックスなりメールなりで確認させてもらうようにしましょう。断ってきたりはぐらかされてりする場合は、何か裏がないか疑ってください。

契約書では、手付解約の時期や引渡しの時期、瑕疵担保責任の有無や期間などを気を付けるようにしましょう。また特約などで気になることがあれば、事前に不動産仲介業者に確認して疑問点を晴らしておくようにしましょう。

中古戸建てで失敗や後悔をしないために

いかがでしょうか？中古戸建を購入する上での注意点や、失敗や後悔をしないためのポイントをご理解いただけたと思います。

繰り返しになりますが、ここで特に重要なのが、パートナーである不動産仲介業者選びです。ここまで説明してきた注意点に対する対策やポイントは、パートナーである不動産仲介業者を通じて行うことが多いです。

これまで中古戸建ての購入で失敗や後悔をしたという一番の原因は、実は中古戸建ての取り扱いに慣れていない業者や担当者に当たってしまったことにあるのではないでしょうか。

これだけのことをすべて把握して行動するのは、かなり難しいです。特に中古戸建ての場合は、新築や中古マンションと比べても難易度が上がります。あなたも中古戸建てで失敗や後悔したくないのであれば、まずはこのパートナー選びに時間をかけるようにしてください。

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